As comissões cobradas pelas empresas de mediação em Portugal rondam em média os 5% a 6%, nas operações de venda superiores a €100 mil, mas são inferiores quando o valor de transação também é menor.
Embora esta seja uma prática aceite pelo mercado, são muitas as exceções, já que as comissões aplicadas no mercado nacional podem variar de rede para rede ou até de agência para agência.
Os agentes do sector consideram que não são as comissões dos medidores que tornam as casas mais caras em Portugal, mas antes o desequilíbrio que se foi acentuando no mercado ao longo dos últimos anos, ou mesmo décadas, entre a oferta e a procura, situação que não será fácil de inverter no curto prazo.
Segundo os responsáveis das duas maiores associações de mediação nacionais, a APEMIP (Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária) e a ASMIP (Associação dos Mediadores do Imobiliário), o facto de o mercado imobiliário nos Estados Unidos ter acordado acabar com a comissão de 6% nas transações – que poderá levar à redução do custo da compra e venda das casa naquele país – não terá qualquer impacto no mercado nacional.
Os preços elevados explicam-se pela falta de oferta
Desde logo porque, por um lado, se trata de realidades completamente distintas e, por outro lado, porque esta situação, por si só, também não vai levar à redução dos preços da habitação, já que os valores de comissão praticados pelas redes e agências de mediação estão estabilizados há vários anos e a realidade dos preços no mercado português se deve sobretudo a um problema estrutural, há muito identificado: falta de oferta de habitação para o volume de procura existente no mercado.
Paulo Caiado, presidente da APEMIP, refere que nos EUA, a NAR – National Association of Realtors, a maior associação de agentes imobiliários, com mais de um milhão e quinhentos mil membros -, “tem tido enorme hegemonia no sector imobiliário, tendo ao longo dos anos estabelecido standards de preços de serviços e ainda determinado o modo como devem ser repartidas as comissões entre empresas”. Esta prática, frisa, “foi generalizada através da imposição da aceitação do seu código de ética, responsável em parte pela padronização do valor dos serviços”.
De destacar que a prática da comissão de 6%, como padrão nas transações de compra de casa, poderá deixar de existir nos EUA, depois de a NAR ter anunciado recentemente “um acordo com grupos de vendedores de casas, concordando em pôr fim a processos judiciais emblemáticos de anti-concorrência, pagando 418 milhões de dólares (383 milhões de euros) em indemnizações e eliminando as regras sobre comissões”, de acordo com notícia recente da CNN Portugal.
Este acordo, refere o canal, “destruirá efetivamente o atual modelo de negócio de compra e venda de casas nos EUA, em que os vendedores pagam tanto ao seu corretor como ao corretor do comprador, o que, segundo os críticos, fez subir artificialmente os preços das casas”.
Nos últimos anos, a prática foi acentuada em múltiplos MLS (Multiple listing services) – plataformas informáticas onde as imobiliárias concorrentes acordaram previamente o valor a cobrar aos clientes. Porém, estas práticas vieram agora a ser reconhecidas como lesivas dos direitos dos clientes e capazes de ferir as regras básicas da livre concorrência.
Duas realidades diferentes
“Em Portugal, ao contrário dos EUA, quando uma imobiliária dispõe de um determinado imóvel para venda e o eventual interessado tem ligação comercial com uma imobiliária diferente, as empresas podem encontrar forma de concretizar a transação, acordando pontualmente e como entenderem o modo como cada uma deverá ser remunerada”, acrescenta Paulo Caiado.
Francisco Bacelar, vice-presidente da ASMIP considera que esta situação não tem “paralelismo com a realidade portuguesa”, porquanto no mercado nos EUA “tinham práticas anti-concorrência, que não lhes permitia concorrer pelo preço”. Se isso vai deixar de acontecer, “o tipo de serviço e o preço estarão abertos a novas práticas e cada um levará aquilo a que se propuser”, frisa. E acrescenta que, “a liberdade de trabalhar em cada empresa com diferentes comissões, já é o que temos cá, portanto não irá afetar-nos”.
Rui Torgal, diretor executivo da ERA Portugal, não acredita que esta situação “vá ter impacto em Portugal, sobretudo porque a subida de preços da habitação em nada está relacionada com os valores de comissões cobrados pelas redes imobiliárias (estabilizadas há vários anos)”.
Acrescenta, “aliás, existem outros mercados onde se praticam comissões até mais baixas do que em Portugal e nem por isso os preços deixaram de subir, nomeadamente o Reino Unido ou Singapura”.
Na sua opinião, a realidade dos preços no mercado imobiliário português é “devido a um problema estrutural e há muito identificado e discutido, não só por mim como por outros intervenientes do sector, e está relacionado com a falta de casas disponíveis. Há praticamente duas décadas que se constrói muito pouco em Portugal e agora estamos a pagar as consequências”.
Partilha de comissões
Francisco Bacelar destaca o facto de “algumas empresas trabalharem com comissões de 6%”. Mas são, “normalmente, aquelas imobiliárias mais viradas para o mercado de gama alta. Outras tentam, mas descem para os 5%, que neste momento é a comissão mais habitual”, refere.
Destaca, que “a ideia dos 6%, é para permitir a partilha com outra empresa e cada uma arrecadar 3%, que na prática é a comissão mais antiga no país antes do advento das redes”. Isto, numa altura em que “não havia partilhas”. Mas, de facto, “a partilha de comissões ajuda a ‘desencravar’ muitos imóveis, pois uma empresa tem o cliente, mas não tem produto, mas procura um concorrente que o tenha, ou então, tem o produto e busca na concorrência quem possa ter um interessado. Nesses casos, ambos precisam de ganhar, e 3% a cada um, justifica-se”, frisa.
Refere ainda que “em alguns casos esta comissão pode parecer exagerada, mas nesse tipo de mercado há grande investimento na divulgação, tempo e trabalho desenvolvido”.
Rui Torgal destaca que as comissões aplicadas no mercado nacional podem variar de rede para rede ou até de agência para agência. “Esta variação, por norma, depende mais da dimensão do negócio (nomeadamente os valores envolvidos) e do serviço prestado. No geral do mercado nacional, negócios até 100 mil euros têm um valor de comissão fixo e acima disso a comissão ronda os 5% e 6%”, refere.
Acrescenta que “este é um valor que tem permitido, mesmo num mercado desafiante tanto do lado da oferta (escassez) como da procura (financiamento), e sobretudo no segmento da classe média, a crescente profissionalização do sector, com grandes investimentos em formação, tecnologia e marketing que permitem uma maior sofisticação e profissionalização do serviço prestado”.
Serviços imobiliários têm valores totalmente livres
Na opinião de Paulo Caiado, em Portugal, como na generalidade dos países europeus, os serviços imobiliários têm valores totalmente livres, com grande heterogeneidade de preços, de serviços, de indexação, de eventual cooperação com outros operadores, de segmentos de mercado, entre tantos outros diferentes aspetos.
No entanto, alerta que a “remuneração das imobiliárias está diretamente relacionada com a amplitude de serviços que prestam, sempre com o objetivo de viabilizar transações imobiliárias, com capacidade de identificar e proporcionar o melhor negócio possível, assegurando a segurança e rigor que devem caracterizar uma transação imobiliária”.
Assim, alerta que “não faz qualquer sentido associar os custos dos serviços de uma imobiliária ao valor das casas”, desde logo porque ao contrário do que aconteceu nos EUA, “em Portugal não existe qualquer tipo de standard ou tipificação do valor dos serviços, estes são livremente – e em total livre concorrência – determinados por cada empresa”.
